Ко мне от членов ЖСК нашего района поступают вопросы об организации деятельности и правах ЖСК. Например, о порядке оформления земельных прав в отношении придомовой территории, о порядке проведения капитального ремонта в доме. Но хотелось бы рассмотреть вопросы, связанные с проведением Общего собрания в ЖСК. Это необходимо, так как Общие собрания в соответствии со ст. 115 и 116 Жилищного кодекса РФ являются высшим органом управления в ЖСК, и от правомочности принятых собранием решений зависит благополучие членов ЖСК.
В соответствии с действующим законодательством главным условием законности решений Общего собрания являются три условия: правомочность принятия решения, форма проведения собрания и кворум, т.е. сколько присутствовало членов ЖСК на собрании.
Правомочность рассмотрения Общим собранием вопроса устанавливается ст. 116 ЖК РФ и Уставом ЖСК.
Кворум, то есть наименьшее количество членов собрания, при котором оно считается законным и может принимать решения, определяется ст. 117 ЖК РФ или какой-либо цифрой, или процентным отношением к общему числу членов. В некоторых случаях кворум повышается при решении особо важных вопросов.
Теперь о форме проведения Общего собрания ЖСК. Ранее в нашей газете был опубликован ответ Никулинского межрайонного прокурора С.А.Соснина, в котором особо было указано, что в соответствии со ст. 117 ЖК РФ собрания в ЖСК могут проводиться только непосредственно, то есть в очной форме, а «проведение собрания членов жилищного кооператива путем сбора подписей членов ЖСК в подписных листах не является правомочным и противоречит требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации».
Однако мне в настоящее время было сообщено, что в качестве оправдания законности проведения заочных собраний в форме сбора подписей и т.п. в ЖСК её инициаторы ссылаются на ч. 2 ст. 129 ЖК РФ.
Статья 129 ЖК РФ называется «Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива». А во второй части этой статьи указано: «На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса».
Теперь давайте разбираться. Прежде всего, ссылка на ст. 129 ЖК РФ является необоснованной, так как требования ст. 117 ЖК РФ по организации и проведению общих собраний в ЖСК являются императивными, то есть не допускающие двойное толкование. Это означает, что если указано, что общее собрание ЖСК правомочно только при наличии очного присутствия определенного количества членов ЖСК, следует, что проведение собрание в какой-либо иной форме (заочной) – незаконно.
Также необоснованность утверждения законности заочного собрания (сбора подписей и т.п.) в ЖСК является тот факт, что ст. 117 ЖК РФ располагается в главе 11 ЖК РФ - «Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов», а ст. 129 располагается в другой главе – «Глава 12. Правовое положение членов жилищных кооперативов». Из этого факта следует, что статьи, расположенные в одиннадцатой главе, регулируют организацию и деятельность ЖСК, а в главе двенадцатой – регламентируют статус членов ЖСК. Таким образом, статьи одной главы ЖК РФ никак не могут влиять на действие статей другой главы ЖК РФ, так как предмет регулирования – разный.
Теперь поговорим непосредственно о части 2 ст. 129 ЖК РФ. Содержание данной статьи было приведено выше, из которой следует, что действие данной нормы распространяется на правоотношения собственности.
А именно, часть 2 ст. 129 касается общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Законом установлено, что с момента выплаты паевого взноса полностью член ЖСК наряду с кооперативом и иными полностью выплатившими свои паевые взносы членами кооператива (если такие лица имеются) становится сособственником общего имущества ЖСК. В том числе и помещений в многоквартирном доме, которое принадлежит указанным лицам на праве общей долевой собственности, а также несет соразмерные своей доле в таком имуществе обязательства по его содержанию.
Таким образом, из содержания части 2 ст. 129 ЖК РФ следует, что её действие никак не распространяется на организацию общих собраний, тем более в ЖСК. В подтверждении данного вывода может служить и то, что в главе 6 ЖК РФ «Общее имущество собственников помещений. Общее собрание таких собственников» нет ни слова о порядке и проведении общих собраний в ЖСК.
Также необходимо иметь ввиду следующее. При попытке проведения заочных собраний, ссылаются на то, что члены ЖСК одновременно являются и собственниками своих квартир. Поэтому, мол, действие шестой главы в части организации общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (где предусмотрено заочное собрание – ст. 47 ЖК РФ) распространяется и на организацию общих собраний в ЖСК. Но данное утверждение также является ложным, так как здесь мы имеем вольную или невольную ошибку, которая в юридической науке называется «подменой тезиса».
Сущность «подмены тезиса» заключается в следующем: начав доказывать один тезис («члены ЖСК, являясь собственниками жилья, имеют право проводить заочные собрания путем сбора подписей»), через некоторое время в ходе этого же доказательства начинают доказывать уже другой тезис («собственники жилья имеют право проводить заочные собрания путем сбора подписей»), сходный с первым только внешне.
Подмена тезиса чаще всего совершается теми людьми, которые заведомо знают, что открыто доказать выставленный тезис они не могут. И тогда они пытаются отвлечь внимание собеседника. А именно выдвигается новый тезис, внешне похожий на доказываемый, но имеющий совершенно другое содержание. При этом делается вид, что доказывается истинность (правомерность) содержания первого тезиса. Получается своего рода мошенничество.
Согласитесь, что член ЖСК и собственник жилой площади – не одно и тоже. Членство в ЖСК сопряжено с соблюдением определенных формальных условий, оговоренных в ст. 121 ЖК РФ, при соблюдении которых человек (и не обязательно собственник жилья) приобретает права члена ЖСК (в том числе участвовать в общих собраниях и голосовать). Из этого следует, что регламентация организации деятельности собственников жилья и членов ЖСК (в части проведения общих собраний) взаимно никак не пересекаются и взаимно не заменяются. Доказательством служит также и то, что полномочия общего собрания собственников жилья (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) совершенно различны с полномочиями общего собрания ЖСК (ст.ст. 116, 117 ЖК РФ). При этом собственники жилья – не члены ЖСК не имеют право избирать в Правление ЖСК или Ревизионную комиссию и т.п. и быть избранными в органы управления ЖСК.
И последнее, что запрещает проводить заочные собрания, заочные голосования и т.п. в ЖСК. Все ЖСК являются юридическими лицами и в соответствии с ч. 1 ст. 52 ГК РФ и ст. 113 ЖК РФ организовывает свою деятельность в соответствии с зарегистрированными Уставами ЖСК. В Уставах ЖСК заочные собрания, голосования и т.п. не предусмотрено. И это естественно, так как ЖСК - это объединение граждан. А при проведении голосования заочно в объединении граждан априори (т.е. автоматически) нарушаются конституционные права членов ЖСК, являющиеся гражданами РФ, установленные в ст.ст. 29 и 34 Конституции РФ: при заочном голосовании члены ЖСК лишаются права вносить предложения по обсуждаемым или иным вопросам, а также лишаются права избираться, так как не имеет возможности самовыдвинуться (или предложить кандидатуру) для избрания. По этим основаниям результаты заочных голосований также не влекут какие-либо правовые последствия, т.е. они являются незаконными.
Я так подробно рассмотрел порядок проведения Общих собраний в ЖСК, чтобы законность решений наших ЖСК не ставились никем под сомнение.
Председатель Комиссии муниципального Собрания
ВМО Тропарёво-Никулино в городе Москве
по вопросам благоустройства и коммунальному обслуживанию, экологическому и санитарному мониторингу территории,
развитию территориального общественного самоуправления
Г.М.Селицкий
Сообщения
