Прости нас, "Локомотив"!

Третий день не могу успокоиться от смерти ребят ... простите нас, ребята ... !

Мнение о поправках в ЖК РФ о ТСЖ

Если оценивать поправки по значимости, то наиболее существенные из них, безусловно, «со знаком минус», так как приведут к труднопреодолимым сложностям в деятельности существующих ТСЖ и к блокированию создания новых, то есть фактически направлены против «плана Путина» по развитию ТСЖ.

Всего в Жилищный кодекс внесено около ста изменений, примерно половина из них предусматривает усиление государственного регулирования в сфере управления многоквартирными домами.

В чем конкретно будет проявляться госконтроль при управлении многоквартирными домами? Буквально во всём. Уполномоченные органы будут проверять все процедурные этапы создания и регистрации ТСЖ, на уровне субъекта федерации рассматривать обращения любого собственника по любым возникшим у него подозрениям в отношении товарищества. Правлениям следует передавать в органы копии уставных документов, сведения о голосовании на всех собраниях, ежегодно представлять обновленные реестры членов ТСЖ, позволяющие идентифицировать всех членов и устанавливать с ними связь. Будет контролироваться соблюдение стандартов управления и содержания общего имущества многоквартирных домов, стандартов (ещё не придуманных) раскрытия информации о деятельности ТСЖ и ЖСК.

Закон ввел ограничения для должностных лиц жилищных кооперативов – членами правления (включая председателя), ревизионной комиссии, бухгалтером не могут быть лица, подвергавшиеся наказанию за различные правонарушения, а также исключенные из членов СРО. Членами правления не могут являться лица, с которыми товарищество заключило договор управления или работающие в этих управляющих организациях. Они также не могут совмещать деятельность в правлении ТСЖ с работой в товариществе по трудовому договору и передоверять другому лицу исполнение своих обязанностей. Такая формулировка вынуждает предположить, что будет введён запрет на работу председателя правления на штатной должности в своём ТСЖ.. Но вывод за штат председателей правлений всех товариществ собственников жилья страны равносилен полному прекращению их деятельности. Возможно ли это, и кто решился затеять такую масштабную провокацию именно сейчас, понимая все её последствия?

Если всё же исключить наступление такого печального исхода, возможны два варианта развития событий. Или эта норма не будет исполняться, натолкнувшись на массовые протесты по всей стране, и позже будет отменена. Или будут найдены легитимные пути обхода установленного запрета, о которых эксперты жилищных объединений сообщат на страницах своего журнала, а председатели поделятся опытом.

Установлен практически непреодолимый барьер на пути создания новых товариществ собственников жилья. Вместо однократного выражения своей воли при голосовании на общем собрании собственников обязали не только дважды письменно подтверждать свое решение о выборе этого способа управления, но и обязательно стать учредителем некоммерческой организации – товарищества собственников жилья (при выборе иных способов управления многоквартирным домом порядок оформления принятых решений оставлен прежний – голосование один раз и нет необходимости выступать в качестве учредителя). Но кто конкретно стал инициатором затеи, направленной против официального курса государства на расширение ТСЖ как формы управления жилищным фондом, наиболее способствующей воспитанию собственников как эффективных хозяев своего имущества?

Десять лет назад уже предпринималась попытка заставить всех собственников жилья стать учредителями ТСЖ и ЖСК - когда налоговые органы занимались перерегистрацией всех юридических лиц при включении их в свой реестр. Тогда довольно быстро поняли, что собирать необходимые сведения на сотни жителей по каждому дому нереально. Было принято верное решение: для внесения в реестр считать учредителями ранее созданных товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов тех членов этих НКО, которые на момент перерегистрации являются членами органа управления – правления. Повторное испытание на практике навязанного собственникам жилья государством способа регистрации товарищества собственников жилья приведет к очевидному результату – регистрация ТСЖ будет заблокирована.

Не меньшую трудность создаст новое требование – получить на протоколе подписи всех собственников, которые голосовали за способ управления домом товариществом собственников жилья. Осторожность собственников при выборе нового для данного дома способа управления вызвана также недостаточной информированностью о преимуществах самоуправления, наиболее полно реализуемых при создании ТСЖ. Необходимость второй подписи (при выборе других способов этого не требуется) будет вызывать у людей вполне понятные, но ненужные подозрения в отношении правильности выбора этого способа. Не говоря уже о правомочности установления таких препятствий только в этом случае.

Дальнейшее ущемление прав собственников при создании ТСЖ установлено в отношении числа домов, включаемых в товарищество. Известно, что в одном небольшом доме создавать товарищество экономически невыгодно. Однако законодатель установил ограничение – товарищество могут создать жители только одного дома, а если захотят, чтобы в одно товарищество вошло несколько домов, то только маленьких – с общим числом квартир до 30. То есть законодатель умышленно запретил создавать экономически выгодные ТСЖ, а разрешил создавать только заведомо убыточные. Получается, что законодатель наносит вред жителям – кто мог до этого додуматься? И с какой целью?

Теперь собственники даже двух соседних домов не смогут создать одно товарищество. В каждом из них придется создать своё ТСЖ, а потом регистрировать ещё одно юридическое лицо – объединение товариществ. Это хлопотнее и дороже, причем не только при создании, но и на все последующие времена – придется регулярно сдавать лишние реестры в администрацию, налоговую отчетность в трехкратном размере, да и дополнительные налоги могут появиться. И опять встаёт недоуменный вопрос – зачем это сделано? Почему жителям умышленно создают надуманные трудности при распоряжении своим частным и общим имуществом? Зачем нужно усложнять и удорожать непростой процесс содержания гражданами своих жилищ, который и без того обременен массой проблем?

Дальше – больше. Новый закон вводит иные отношения не только между юридическими лицами, но и между людьми. Они обязаны против воли не только быть учредителями ТСЖ, за создание которого проголосовали, но и не вправе отказывать в предоставлении персональных данных о себе, в том числе управляющим организациям. Принятие устава товарищества становится формальным актом, так как множество положений внутренних взаимоотношений уже прописаны в законе. Но самое главное положение, к сожалению, в него не попало – его провозгласил ещё в 2007 году Пленум Высшего Арбитражного Суда – товарищество не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов, его обязательства, например, перед поставщиками коммунальных ресурсов, не могут быть большими, чем обязательства отдельных членов товарищества – собственников жилья.

Это положение очень важно, именно его следовало включить в Жилищный кодекс.

Изменения затронули тему раскрытия информации. Информацию правление будет обязано предоставлять любому собственнику в многоквартирном доме. Изменение внесено несмотря на то, что и сейчас есть полномочный контролирующий орган - ревизионная комиссия, обладающая правом получения любой нужной информацией, которую сочтёт необходимой для проведения проверки в любой выбранный момент.

Одно дело, когда документы систематически проверяет член ревизионной комиссии, и совсем другое, когда их надо предоставлять многим разным лицам (даже не членам ТСЖ). Некоторые из них находятся в конфликте

с правлением, являясь должниками по взносам или нарушителями правил проживания в многоквартирном доме. Поэтому реализация процедуры «предоставления для ознакомления документов», особенно при отсутствии служебного помещения, неизбежно приведёт к многочисленным конфликтам в ТСЖ, которые по новому закону будет рассматривать «уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации» (например, конфликты, возникшие в ТСЖ Братска или Усть-Кута, будут рассматриваться областной администрацией в Иркутске).

Такой порядок понижает правовой статус ревизионной комиссии товарищества, члены которой избираются общим собранием именно с целью защиты интересов всех собственников путем осуществления регулярного контроля за деятельностью правления, включая его председателя (в ТСЖ председатель правления не является должностным лицом и его полномочия, вопреки расхожему мнению, достаточно ограничены). Поэтому многие претензии к председателю и бухгалтеру кодекс позволял разрешать без изменений его редакции – путем обращений в ревизионную комиссию. Именно в этом направлении следовало совершенствовать законодательство, если у законодателя возникли сомнения в отношении соблюдения прав отдельных собственников после создания ими товарищества. Принятое решение может только спровоцировать новые конфликты внутри ТСЖ, которые теперь почему-то будут рассматриваться вне товарищества (новая часть 3 статьи 20 позволяет собственнику обращаться с заявлением сразу в орган власти субъекта федерации, не обязав его предварительно попробовать разрешить вопрос внутри ТСЖ).

Характерно, что авторы законопроекта, провозглашая своей целью защиту прав собственника, внесли в кодекс изменения, противопоставляющие интересы собственников интересам созданного ими товарищества, хотя такого противостояния при соблюдении закона в принципе быть не может. В то же время там, где права и интересы собственников действительно нарушаются, - например, монополистами, налоговыми органами, банками, инспекциями разных ведомств – надлежащих и давно назревших изменений в Жилищный кодекс не внесено.

Один из депутатов, вносивших законопроект, ещё в начале года заверил, что учтено главное пожелание жителей – теперь они смогут снова, как было прежде, платить за коммунальные ресурсы непосредственно поставщикам. Многие были готовы в это поверить – конфликты с монополистами из теплосетей и предприятий водоснабжения и канализации охватили большинство регионов, где в расчетах участвовали посредники. Однако закон не улучшил, а скорее ухудшил положение, создав внешнюю видимость прямых расчетов, а на деле -условия для путаницы в учете коммунальных платежей.

Статья 155 дополнена новой частью 7.1, позволяющей собственникам вносить плату за коммунальные услуги непосредственно поставщикам. Но, наряду с этим, статья 161 дополнена частью 12, установившей, что управляющие организации, ТСЖ и ЖСК «не вправе отказываться от заключения договоров …с ресурсоснабжающими организациями». Поэтому поставщик будет вправе взыскивать с указанных организаций (они согласно новой части 6.2 ведут расчеты за ресурсы с РСО, с которыми заключены договоры) суммы недоплаченных ему средств (проверить размер недоплат в больших домах по чужим данным будет весьма сложно, хотя, возможно, удастся реализовать один плюс – плательщики смогут сэкономить на комиссионных, которые банк предъявит получателю).

Таким образом, создана ещё одна дополнительная зона конфликта, возникшая в результате противоречий законодательных актов. Потребитель имеет права, установленные публичным договором (статья 426 Гражданского кодекса), и будет продолжать оплату полученных ресурсов непосредственно поставщику. Но поставщик будет добиваться от управляющей организации, ТСЖ и ЖСК оформления договора на поставку им тех же ресурсов в те же дома. При этом сохраняется право общего собрания членов ТСЖ и ЖСК устанавливать порядок внесения взносов, связанных с оплатой коммунальных услуг (статья 155 Жилищного кодекса). Очевидно, что многие монополисты будут трактовать текст части 7.1 в своих интересах, требуя отмены прямых договоров с гражданами. Это неизбежно приведет к новым судебным искам, которые монополисты, имея штат юристов, обычно ведут лучше, чем ТСЖ и ЖСК.

Название статьи 161 Жилищного кодекса существенно дополнено общими требованиями к деятельности по управлению многоквартирными домами и очередным усилением государственного регулирования. Обещано, что Правительство установит, как уже отмечено выше, стандарты и правила деятельности по управлению домами, определит состав минимального перечня услуг и работ, порядок их выполнения, установит особенности раскрытия информации о деятельности ТСЖ и ЖСК, обеспечит организацию контроля за этой деятельностью со стороны органов власти. Но многие уже сейчас боятся общаться с этими органами, так как по сообщениям с мест практически любое посещение жилищного инспектора влечет наложение штрафа в существенном для ТСЖ размере – почти исчезла практика вынесения предупреждений по устранению нарушений.

Многообещающая статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами получила неожиданный поворот: части 2-5 этой статьи посвящены исключительно вопросам предоставления информации, зато часть 1 дополнена устрашающим репрессивным механизмом. В случае обращений представителей собственников о невыполнении управляющей организацией своих обязательств решения принимаются сверх оперативно: в пятидневный срок проводится проверка и если факт подтвердится, то через десять дней созывается собрание собственников на предмет расторжения договора, замены организации или способа управления. В поправке, внесенной Министерством регионального развития от имени Правительства России, не предусмотрено, что должно предшествовать проверке: переговоры сторон с участием администрации, предварительное рассмотрение обращения саморегулируемой организацией, учёт ранее подававшихся обращений, выбор инициатора проведения общего собрания и его повестки. Трудно ожидать, что подобные вопросы можно правильно решить в такой срок, зато вполне вероятны новые конфликты по переделу рынка, в которых будет участвовать администрация.

К сожалению, законодатель не усилил существующую обязанность органов местного самоуправления содействовать повышению уровня квалификации участников сферы управления многоквартирными домами. За шесть лет обострилась проблема не только информирования, но и обучения собственников жилья.

Создание экономически несостоятельного органа (совета многоквартирного дома) в рыночных условиях не позволит решить проблем управления многоквартирным домом. Полномочия которыми наделен Совет потребует большой организационной работы и значительных средств на обучение.

Закон также вносит в кодекс много незначительных поправок. Некоторые из них юристы считают ненужными повторениями существующих положений, другие давно применяют на практике исходя из здравого смысла (например, не созывают собрание для проведения аварийного ремонта, утверждают не только смету расходов, но и годовой план работ как основу сметы, утверждают решением собрания заключение по результатам ревизии ТСЖ, проводят очные собрания без кворума как собрания инициативных групп и другие).

Многие помнят редакцию этого законопроекта, принятую в первом чтении в ноябре 2010 года, и испытывают удовлетворение в том, что из него выпали разделы по саморегулированию (в Жилищный кодекс) и поправки по включению новых статей о нарушениях при управлении многоквартирными домами (в КоАП). Но это не значит, что от этих нововведений отказались – их предполагается включить в другие федеральные законы. В целом новый закон создаёт тяжелое впечатление. Лучше бы его не было.

Герман Ломтев

Генеральный директор
Общероссийского объединения «Российская Жилищная Федерация»,
Сопредседатель
Союза потребителей России,
почетный работник ЖКХ